ELTV SATU ||| JAKARTA — Sengketa terkait eksekusi jaminan kredit dan pelaksanaan lelang oleh KPKNL semakin sering muncul akibat minimnya pemahaman debitur mengenai mekanisme Hak Tanggungan. Menanggapi fenomena ini, Rocheli, S.Kom, Sekretaris Lembaga Perlindungan Konsumen Kesatria Cakra Adipati Nusantara, memberikan penjelasan teknis mengenai dasar hukum, prosedur eksekusi, dan batas kewenangan bank maupun debitur sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Menurut Rocheli, eksekusi jaminan hanya dapat dilakukan apabila Hak Tanggungan telah dibebankan secara sah berdasarkan APHT dan telah dicatat dalam Buku Tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagaimana amanat Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT).
“Istilah resmi dalam undang-undang adalah ‘Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)’. Dengan APHT, debitur memberikan hak kebendaan yang bersifat preferen kepada kreditur. Tanpa APHT dan pencatatan di BPN, bank tidak memiliki kewenangan eksekusi atas objek jaminan,” jelas Rocheli.
Rocheli menegaskan bahwa kewenangan eksekusi yang lahir dari Hak Tanggungan bersifat droit de préférence dan droit de suite, sehingga melekat pada objeknya dan mendahului kreditur lainnya. Namun kewenangan ini tidak bersifat absolut; bank tetap wajib mengikuti mekanisme eksekusi sebagaimana diatur Pasal 20 UU HT, yaitu melalui:
- Parate eksekusi berdasarkan Pasal 6 UU HT, atau
- Titel eksekutorial berdasarkan Pasal 14 ayat (2) UU HT, atau
- Penjualan di bawah tangan dengan kesepakatan debitur-kreditur.
Sebelum mengajukan permohonan lelang ke KPKNL, kreditur juga diwajibkan memberikan somasi atau peringatan tertulis sebagai bentuk pemenuhan prinsip due process of law.
“Apabila debitur menyatakan keberatan atau mengajukan sengketa atas perjanjian kredit maupun proses eksekusi, bank tidak dapat serta-merta melaksanakan parate eksekusi. Dalam kondisi demikian, penyelesaian melalui pengadilan menjadi langkah yang paling tepat untuk memperoleh dasar eksekusi yang tidak dapat dibantah,” jelasnya.
Lebih lanjut Rocheli menekankan bahwa meskipun KPKNL memiliki kewenangan lelang berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020, namun keabsahan lelang sangat bergantung pada sah tidaknya dasar eksekusi yang diajukan kreditur.
“SKPL (Surat Keterangan Pemenang Lelang) memang memberi perlindungan hukum bagi pembeli. Namun apabila dasar eksekusinya cacat, misalnya APHT tidak sah, prosedur somasi tidak dipenuhi, atau terdapat sengketa yang belum berkekuatan hukum tetap, debitur tetap dapat mengajukan gugatan pembatalan lelang ke pengadilan,” tegasnya.
Di akhir pernyataannya, Rocheli menegaskan komitmen lembaganya untuk terus memperkuat pemahaman publik mengenai hak dan kewajiban debitur serta proses hukum jaminan kebendaan, agar penyelesaian sengketa kredit dapat dilakukan secara transparan dan sesuai hukum.
